Comprar um imóvel é um dos momentos mais importantes da vida de qualquer pessoa ou família.
Para muitos, trata-se da realização de um sonho; para outros, é um investimento financeiro estratégico, seja para garantir renda com aluguel, seja para valorização futura.
No entanto, junto com a empolgação da conquista, surgem inúmeros desafios jurídicos e burocráticos.
O mercado imobiliário brasileiro é complexo e está sujeito a legislações específicas, normas urbanísticas, exigências cartorárias e riscos de fraudes que podem comprometer a segurança da negociação.
Por isso, antes de assinar um contrato de compra de imóvel, é essencial adotar uma postura preventiva, avaliando não apenas o preço e a localização, mas também a regularidade jurídica da transação.
Neste artigo, vamos detalhar os 5 principais cuidados jurídicos que todo comprador deve ter antes de fechar negócio, trazendo exemplos práticos, análises legais e uma tabela comparativa para facilitar a compreensão.
Ao final, mostraremos como a equipe da FFM Advogados, especialista em Direito Imobiliário, pode oferecer segurança em todas as etapas da compra.
Sumário de Conteúdo
- Verificação da matrícula do imóvel
- Situação fiscal e tributária
- Análise do contrato de compra e venda
- Regularidade do vendedor
- Escritura e registro em cartório
- Passo a passo seguro para compra de imóvel
- Direito Imobiliário para compra de imóvel
Verificação da matrícula do imóvel
O primeiro passo fundamental é a análise da matrícula do imóvel, documento oficial emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis que centraliza todas as informações jurídicas do bem.
É na matrícula que constam dados como:
- Localização e características do imóvel (endereço, metragem, confrontações).
- Histórico de transferências de propriedade.
- Existência de ônus reais, como hipotecas, penhoras ou usufrutos.
- Averbações de construções, demolições ou alterações relevantes.
Sem essa verificação, o comprador corre o risco de adquirir um bem com pendências, que pode ser objeto de litígios judiciais ou até mesmo de anulação da compra.
Um erro comum é confiar apenas na escritura ou no contrato de compra e venda.
Somente a matrícula atualizada garante a real situação jurídica do imóvel.
Situação fiscal e tributária
O segundo cuidado fundamental é avaliar se o imóvel está com todos os tributos em dia.
No Brasil, os imóveis urbanos estão sujeitos principalmente ao IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), cobrado anualmente pelas prefeituras.
Imóveis rurais, por sua vez, devem estar regulares perante o ITR (Imposto Territorial Rural).
Além dos impostos, é importante verificar:
- Taxas municipais (iluminação pública, coleta de lixo, contribuição de melhorias).
Débitos condominiais (quando se trata de apartamentos ou casas em condomínios). - Multas administrativas ou ambientais aplicadas ao imóvel.
Um ponto crucial: algumas dessas obrigações têm natureza propter rem, ou seja, acompanham o bem, e não o proprietário.
Isso significa que, ao adquirir um imóvel com débitos de IPTU ou condomínio, o comprador pode ser cobrado, mesmo que as dívidas tenham sido geradas antes da compra.
Exemplo prático
Um comprador adquire um apartamento acreditando que todas as contas estão quitadas.
Poucos meses depois, recebe uma notificação judicial de cobrança de condomínio referente a cinco anos de inadimplência do antigo dono.
Como a dívida é vinculada ao imóvel, o novo proprietário é responsabilizado.
Por isso, exija sempre:
- Certidão negativa de débitos de IPTU junto à prefeitura.
- Declaração do síndico ou da administradora do condomínio confirmando a inexistência de débitos.
Análise do contrato de compra e venda
O contrato de compra e venda é o instrumento que formaliza o negócio.
No entanto, muitos compradores cometem o erro de assiná-lo sem uma leitura minuciosa ou sem a revisão de um advogado.
Um contrato bem elaborado deve conter:
- Identificação completa das partes.
- Descrição detalhada do imóvel conforme a matrícula.
- Preço, forma de pagamento e eventuais parcelas com índices de correção.
- Prazos para pagamento, entrega das chaves ou conclusão de obras.
- Multas em caso de descumprimento contratual.
- Responsabilidade por tributos e taxas até a data da escritura.
- Cláusula resolutiva prevendo hipóteses de rescisão.
Riscos comuns
Muitos contratos padronizados elaborados por construtoras trazem cláusulas abusivas, como a previsão de tolerância excessiva para atrasos na entrega do imóvel, multas desproporcionais contra o comprador e ausência de previsão de indenização em caso de descumprimento pelo vendedor.
Exemplo prático
Um casal adquire um imóvel na planta com previsão de entrega em 36 meses.
O contrato prevê cláusula de tolerância de 180 dias, mas não estipula nenhuma indenização em caso de atraso superior.
A obra atrasa por mais de um ano, e os compradores ficam sem respaldo contratual para exigir reparação imediata.
A revisão por um advogado pode evitar esse tipo de prejuízo, garantindo cláusulas equilibradas.
Regularidade do vendedor
O quarto cuidado é analisar a situação jurídica do vendedor.
Não basta verificar o imóvel: é necessário garantir que a pessoa ou empresa que está vendendo realmente pode transferir a propriedade de forma segura.
Para pessoas físicas, devem ser solicitadas:
- Certidões negativas de ações cíveis, criminais, trabalhistas e fiscais.
- Certidão de protestos em cartórios.
- Certidão da Justiça Federal e Estadual.
Para pessoas jurídicas:
- Certidão de regularidade fiscal da empresa.
- Consulta à Receita Federal e à Junta Comercial.
Verificação de falência, recuperação judicial ou execuções fiscais em andamento.
Exemplo prático
Um comprador adquire imóvel de uma empresa que, meses depois, entra em processo de falência.
Se não houve a devida verificação prévia, a transação pode ser anulada, e o imóvel pode ser usado para pagar credores da empresa.
Escritura e registro em cartório
O quinto cuidado é o mais crucial: entender que a propriedade só é transferida legalmente com o registro no Cartório de Imóveis.
De acordo com o Código Civil (art. 1.245), a simples assinatura da escritura não transfere a propriedade.
É necessário registrar a escritura na matrícula do imóvel.
Sem esse registro, o comprador corre o risco de ver o vendedor revender o imóvel para outra pessoa ou ter o bem penhorado em processos judiciais.
Exemplo prático
Um comprador adquire imóvel, paga integralmente e recebe a escritura. No entanto, não registra no cartório.
Meses depois, o vendedor, de má-fé, vende o mesmo imóvel para outra pessoa, que imediatamente registra a compra. Resultado: o primeiro comprador perde o direito de propriedade.
Comparativo dos principais cuidados
| Cuidado Jurídico | O que verificar | Risco se negligenciado |
| Matrícula do imóvel | Histórico, ônus reais, averbações | Compra de bem com dívidas ou litígios |
| Situação fiscal | IPTU, taxas municipais, condomínio | Herança de débitos vinculados ao imóvel |
| Contrato | Preço, cláusulas, prazos, multas | Cláusulas abusivas e perda de direitos |
| Regularidade do vendedor | Certidões judiciais e fiscais | Fraudes, dívidas ou anulação do negócio |
| Escritura e registro | Escritura pública e registro na matrícula | Falta de propriedade formal e insegurança jurídica |
Casos especiais
Imóvel na planta
Em casos de imóveis comprados na planta, a atenção deve ser redobrada:
- Verifique a incorporação registrada no cartório.
- Confirme se a construtora possui alvarás e licenças.
- Exija previsão contratual de indenização em caso de atraso.
Imóvel usado
Já em imóveis usados, a vistoria técnica é essencial.
Avalie instalações elétricas, hidráulicas, estrutura e acabamento.
Muitas vezes, vícios ocultos podem gerar gastos adicionais inesperados.
Passo a passo seguro para a compra do imóvel
- Solicite matrícula atualizada.
- Verifique certidões fiscais e condominiais.
- Analise o contrato com apoio de advogado.
- Confirme a regularidade do vendedor.
- Assine a escritura em cartório.
- Registre a escritura na matrícula do imóvel.
Direito Imobiliário para compra de imóvel
A compra de um imóvel é um processo complexo que exige mais do que atenção ao preço e à localização.
É indispensável observar os 5 cuidados jurídicos fundamentais: matrícula, situação fiscal, contrato, regularidade do vendedor e registro cartorário.
Ignorar esses cuidados pode transformar o sonho da casa própria em uma verdadeira dor de cabeça, com riscos de perda patrimonial, dívidas inesperadas e longos processos judiciais.
FFM Advogados: especialistas em Direito Imobiliário
A FFM Advogados conta com uma equipe especializada em Direito Imobiliário, preparada para assessorar clientes em todas as etapas da compra de imóveis.
Desde a análise documental até a formalização do registro, oferecemos a segurança jurídica necessária para que seu investimento seja sólido e livre de riscos.
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