O contrato de locação é uma das modalidades jurídicas mais utilizadas no Brasil, seja para atender necessidades habitacionais, seja para viabilizar atividades empresariais.
No entanto, muitas pessoas não compreendem que existem diferenças fundamentais entre a locação residencial e a locação comercial, e acabam tratando ambas como se fossem equivalentes.
Essa confusão pode gerar consequências jurídicas sérias, especialmente quando não há atenção às especificidades da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e às disposições legais e contratuais aplicáveis a cada modalidade.
Neste artigo, exploraremos de forma detalhada as distinções entre esses dois tipos de locação, abordando aspectos legais, práticos, financeiros e estratégicos.
Também apresentaremos casos concretos, jurisprudência e orientações úteis tanto para locadores quanto para locatários.
Ao final, você terá uma compreensão sólida sobre as principais diferenças, saberá como se resguardar juridicamente e compreenderá a importância de contar com uma assessoria especializada em Direito Imobiliário, como a oferecida pela FFM Advogados.
Sumário de Conteúdo
- O que é locação residencial?
- O que é locação comercial?
- Diferenças legais fundamentais entre locação comercial e residencial
- Direitos e deveres do locador e locatário
- A importância do ponto comercial
- Rescisão contratual e retomada do imóvel
- Benfeitorias: como funcionam em cada modalidade?
- Advogado para locação comercial
O que é locação residencial?
A locação residencial tem como objetivo exclusivo a moradia.
Nesse tipo de contrato, o imóvel é destinado a satisfazer necessidades habitacionais do locatário e de sua família.
A legislação, por reconhecer o direito constitucional à moradia como um direito social (artigo 6º da Constituição Federal), concede algumas garantias especiais ao inquilino.
Isso significa que a locação residencial tende a ser mais protetiva em relação ao locatário, impondo ao locador certas limitações, especialmente quanto à retomada do imóvel.
Um exemplo é a regra de que, em contratos por prazo determinado, o locador só pode retomar o imóvel antes do vencimento do prazo em hipóteses específicas previstas na lei, como falta de pagamento ou descumprimento contratual.
Já ao término do prazo, mesmo sem renovação expressa, o contrato pode se transformar automaticamente em prazo indeterminado, se o locatário permanecer no imóvel com a concordância do locador.
O que é locação comercial?
Já a locação comercial, também chamada de não residencial, é aquela em que o imóvel é utilizado para o exercício de atividades empresariais, industriais ou profissionais.
Isso significa que o espaço é destinado a gerar lucro, seja por meio de uma loja, restaurante, escritório ou indústria.
Nesse cenário, a legislação busca um equilíbrio maior entre locador e locatário, reconhecendo que a empresa locatária pode investir quantias significativas em reformas, marketing e fidelização de clientes em determinado ponto comercial.
Surge, então, a figura da renovação compulsória, que protege o empresário contra a perda do imóvel em razão da valorização do ponto ou da concorrência desleal do locador.
Contudo, essa proteção só existe se alguns requisitos forem cumpridos, como veremos mais adiante.
Diferenças legais fundamentais entre locação comercial e residencial
Embora ambas estejam reguladas pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), a legislação distingue claramente as modalidades residencial e não residencial.
Alguns pontos-chave que diferenciam:
- Finalidade do imóvel: moradia x atividade comercial.
- Proteção ao locatário: mais forte na residencial, mas também existente na comercial, com foco na preservação do ponto empresarial.
- Prazos e renovação: maior flexibilidade nos contratos residenciais; possibilidade de renovação compulsória na comercial.
- Rescisão e retomada: motivos e condições distintas.
Direitos e deveres do locador e locatário
Em ambas as modalidades, existem obrigações comuns, como pagamento de aluguel, manutenção do imóvel e cumprimento das cláusulas contratuais.
Entretanto, as consequências e especificidades de cada obrigação variam.
No caso da locação residencial, o foco está na garantia da moradia.
Já na locação comercial, a ênfase recai sobre a proteção ao fundo de comércio, isto é, à clientela e ao valor agregado ao ponto comercial.
Comparação entre locação comercial e residencial
| Aspecto | Locação Residencial | Locação Comercial (Não Residencial) |
| Finalidade | Habitação do locatário e família | Exercício de atividade econômica ou profissional |
| Proteção legal predominante | Direito à moradia | Preservação do ponto comercial e fundo de comércio |
| Renovação compulsória | Não aplicável | Possível após 5 anos de contrato e 3 anos no mesmo ramo |
| Retomada do imóvel | Restrita, apenas em hipóteses legais | Mais flexível, respeitados os direitos do locatário |
| Garantias comuns | Caução, fiador, seguro-fiança, cessão fiduciária | Idem |
| Prazo contratual | Flexível, geralmente entre 30 meses ou indeterminado | Frequentemente longo, para viabilizar investimentos |
| Encargos adicionais | IPTU, condomínio, taxas básicas | Além disso, pode incluir fundo de promoção, benfeitorias e marketing do ponto |
| Impacto social | Relacionado ao direito fundamental à moradia | Relacionado à livre iniciativa e atividade econômica |
A importância do ponto comercial
Na locação comercial, o ponto é considerado um dos principais ativos do empresário.
Não se trata apenas do imóvel físico, mas da localização estratégica, do fluxo de clientes, da visibilidade e do reconhecimento associado àquele endereço.
Por isso, a Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de ação renovatória, que assegura ao locatário o direito de manter o contrato, mesmo contra a vontade do locador, desde que preenchidos os requisitos: contrato escrito com prazo determinado, mínimo de 5 anos de contrato (somados ou contínuos) e pelo menos 3 anos de exploração do mesmo ramo.
Essa proteção é um grande diferencial em relação à locação residencial, onde não existe renovação compulsória.
Rescisão contratual e retomada do imóvel
Na locação residencial, a lei é mais restritiva para o locador.
Ele só pode retomar o imóvel em hipóteses legais específicas, como necessidade de uso próprio ou para realização de reparos urgentes.
Já na locação comercial, existe maior flexibilidade, mas sempre observando o direito de renovação do ponto.
O locador pode alegar, por exemplo, necessidade de obras que não possam ser executadas com o imóvel ocupado.
Ambas as modalidades exigem atenção às cláusulas contratuais, que podem prever multas rescisórias, prazos de aviso prévio e condições específicas de devolução do imóvel.
Benfeitorias: como funcionam em cada modalidade?
Outro ponto de divergência é o tratamento das benfeitorias realizadas pelo locatário.
Na locação residencial, prevalece a ideia de que o imóvel deve ser devolvido nas condições em que foi entregue, salvo desgaste natural pelo uso.
Melhorias só são indenizáveis se autorizadas pelo locador.
Na locação comercial, no entanto, muitas vezes o contrato prevê reformas estruturais, adequações técnicas e investimentos altos.
Nesses casos, é comum a previsão contratual de indenização ou, pelo menos, o direito de retenção até que os gastos sejam compensados.
Aspectos financeiros e tributários
Outro ponto importante é a questão tributária.
Na locação residencial, a tributação do aluguel segue as regras do Imposto de Renda da Pessoa Física ou Jurídica do locador.
Na locação comercial, além disso, podem incidir encargos adicionais relacionados à atividade empresarial, como taxas de publicidade, fundo de promoção e participação em despesas coletivas do empreendimento
Advogado para locação comercial
A locação comercial e a locação residencial podem parecer semelhantes à primeira vista, mas, como vimos, possuem diferenças jurídicas e práticas profundas.
Enquanto a residencial prioriza a garantia do direito à moradia, a comercial busca proteger a atividade econômica e o fundo de comércio.
Conhecer essas diferenças é essencial tanto para locadores quanto para locatários, evitando litígios e garantindo maior segurança jurídica.
Na prática, a redação do contrato é um ponto crucial.
Um contrato mal elaborado pode gerar disputas longas e custosas.
Por isso, contar com advogados especializados faz toda a diferença.
A FFM Advogados possui uma equipe altamente qualificada em Direito Imobiliário, pronta para orientar locadores e locatários em todas as etapas da negociação e da execução de contratos de locação, seja residencial ou comercial.
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