Direitos do comprador em caso de atraso na entrega de imóvel?

Comprar um imóvel na planta costuma ser o maior investimento da vida de uma família.

Há anos de planejamento, parcelas pagas mês a mês, expectativa de mudança e, muitas vezes, uma vida inteira organizada em torno da data prometida para a entrega das chaves.

Quando a obra atrasa, o prejuízo vai além da frustração: o comprador segue pagando aluguel, continua com parcelas e juros de obra e perde a previsibilidade do próprio orçamento.

A dúvida que surge é imediata: o que eu posso fazer? É possível cancelar o contrato e receber tudo de volta? Vale a pena esperar e cobrar multa? A construtora pode prorrogar o prazo à vontade? E se eu for o único a querer sair do negócio, quanto perco?

Neste guia, você vai entender como a Lei do Distrato e o Código de Defesa do Consumidor tratam o atraso na entrega, qual é o prazo de tolerância permitido, quais são as opções do comprador (manter ou desfazer o contrato), como calcular a multa e quais cuidados tomar antes de agir.

Sumário de Conteúdo

1. O que é distrato e o que é resolução do contrato? 
2. Prazo de entrega e tolerância de 180 dias: como funciona  
3. O que caracteriza atraso justificado ou injustificado? 
4. Quais são os direitos do comprador em caso de atraso? 
5. O que o comprador pode exigir em cada situação 
6. Lucros cessantes: o comprador pode receber o equivalente a aluguel? 
7. E o dano moral? Todo atraso gera indenização? 
8. E se eu quiser desistir sem atraso? O distrato por iniciativa do comprador 
9. Passo a passo: o que fazer se o imóvel atrasou 
10. Procure um advogado especialista em Direito Imobiliário

O que é distrato e o que é resolução do contrato?

Na linguagem do dia a dia, “distrato” é qualquer desfazimento da compra de um imóvel. Juridicamente, porém, há uma diferença importante:

• Distrato: é o desfazimento por acordo entre as partes ou por iniciativa do comprador que desiste do negócio, sem que a construtora tenha descumprido o contrato;
• Resolução por inadimplemento (rescisão por culpa da construtora): ocorre quando a incorporadora descumpre o contrato, como no caso de atraso excessivo na entrega.

Essa distinção muda tudo em relação ao que o comprador recebe.

Se a culpa é do comprador (desistência voluntária), a lei permite retenção de parte dos valores pagos.

Se a culpa é da incorporadora, o comprador tem direito, em regra, à devolução integral do que pagou, além de eventuais indenizações.

O que diz a lei: Lei do Distrato e Código de Defesa do Consumidor

A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, alterou a Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) e a Lei de Parcelamento do Solo (Lei 6.766/1979) para disciplinar a resolução de contratos de imóveis na planta e em loteamentos. 

Antes dela, as regras vinham, sobretudo, da jurisprudência e do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que continua plenamente aplicável.

Em termos práticos, o comprador de imóvel na planta conta com:

• A Lei de Incorporações (artigo 43-A e seguintes), com regras específicas sobre atraso e tolerância;
• O CDC, que veda cláusulas abusivas, garante informação clara e assegura a reparação por danos;
• O Código Civil, que regula o inadimplemento, a cláusula penal e a possibilidade de resolver o contrato;
• A jurisprudência do STJ, que consolidou entendimentos como a Súmula 543, segundo a qual, em caso de desfazimento por culpa exclusiva do vendedor, a devolução das parcelas deve ser imediata e integral.

A lei também exige que o contrato traga um quadro-resumo com as informações essenciais, como preço, forma de pagamento, prazo de entrega, eventual prazo de tolerância, regras de multa e condições do distrato.

Guardar e conferir esse quadro-resumo é o primeiro passo para saber quais são seus direitos.

Prazo de entrega e tolerância de 180 dias: como funciona

O que é o prazo de tolerância

O artigo 43-A da Lei 4.591/1964 permite que o contrato preveja um prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data prevista para a conclusão do empreendimento, sem que a incorporadora sofra penalidade.

Esse prazo serve para absorver imprevistos normais de uma obra.

Condições para a tolerância valer

A tolerância não é automática

Segundo a lei, ela só produz efeitos se estiver prevista de forma expressa, clara e destacada no contrato.

Cláusulas escondidas em letras miúdas, vagas ou com prazos superiores a 180 dias são questionáveis.

Como contar o prazo

O prazo de 180 dias é contado em dias corridos, a partir da data contratualmente estipulada para a conclusão do empreendimento, e não da data da entrega das chaves nem da expedição do habite-se. 

Por exemplo: se o contrato prevê conclusão em 31 de janeiro, com tolerância de 180 dias, a margem protegida termina em cerca de 30 de julho. 

A partir daí, a incorporadora está em atraso.

A tolerância não é infinita

Os 180 dias não autorizam atraso indefinido nem se renovam a cada nova previsão da construtora. 

Passado esse período, o descumprimento está configurado e surgem os direitos do comprador.

O que caracteriza atraso justificado ou injustificado?

Construtoras costumam justificar atrasos com chuvas, falta de mão de obra, escassez de materiais, burocracia de órgãos públicos ou, mais recentemente, efeitos da pandemia. 

Nem toda justificativa, porém, afasta a responsabilidade.

A jurisprudência costuma tratar como riscos inerentes à atividade empresarial (o chamado fortuito interno) fatores como variação de custos, dificuldades de gestão, falta de mão de obra e problemas financeiros da empresa.

Somente eventos realmente imprevisíveis e inevitáveis, e sem relação com o risco do negócio, podem ser reconhecidos como força maior, e ainda assim a construtora precisa demonstrá-lo.

Também são comuns as seguintes situações, que não afastam o direito do comprador:

• Prorrogação unilateral do prazo por meio de aditivos que o comprador não assinou ou aceitou sob pressão;
• Cláusulas que condicionam a entrega à liberação do financiamento bancário, o que a jurisprudência considera abusivo;
• “Entrega” apenas formal, em que as chaves são oferecidas sem habite-se, sem condições de uso ou com pendências graves.

Quais são os direitos do comprador em caso de atraso?

Ultrapassado o prazo de tolerância, o comprador pode escolher entre dois caminhos principais: manter o contrato e receber indenização, ou desfazer o negócio com devolução integral.

Opção 1: Manter o contrato e receber multa por atraso

Se o comprador quiser continuar com o contrato e aguardar a entrega, ele tem direito a uma indenização de 1% do valor já pago à incorporadora por mês de atraso, calculada de forma proporcional aos dias (pro rata die) e corrigida monetariamente. 

O pagamento deve ocorrer no momento da entrega da unidade.

Atenção: o percentual de 1% é calculado sobre o valor efetivamente pago pelo comprador, e não sobre o valor total do imóvel. 

Por isso, quanto maior o percentual quitado, maior a multa.

Exemplo prático: o comprador já pagou R$ 200.000 à incorporadora. 

A entrega atrasou 8 meses além do prazo de tolerância. A multa mínima seria de 1% de R$ 200.000 por mês, ou seja, R$ 2.000 mensais, totalizando R$ 16.000, mais correção monetária. 

Na prática, a base de cálculo pode crescer ao longo do período, conforme os pagamentos continuem sendo feitos, e a análise deve ser individualizada.

Opção 2: Resolver o contrato e receber tudo de volta

Se o comprador preferir encerrar o negócio, a lei assegura a devolução integral dos valores pagos, sem prejuízo da multa estabelecida, com correção monetária, em até 60 dias corridos da resolução do contrato. 

Essa devolução deve ocorrer em parcela única, e a incorporadora não pode impor retenções ou prazos longos de restituição quando a culpa é dela.

Além do valor das parcelas, a jurisprudência admite a restituição de valores relacionados à compra, como a comissão de corretagem e a taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), quando o desfazimento decorre de culpa da vendedora, a depender das circunstâncias e da forma como foram cobradas.

O que o comprador pode exigir em cada situação

A tabela abaixo organiza as principais hipóteses. 

Trata-se de um resumo geral, e cada contrato deve ser analisado individualmente.

Esse quadro mostra o motivo de a causa do desfazimento ser tão relevante: o comprador que desiste por conta própria pode perder uma parcela significativa do valor pago, enquanto o comprador que resolve o contrato por culpa da incorporadora tem direito à devolução integral.

Lucros cessantes: o comprador pode receber o equivalente a aluguel?

Além da multa de 1%, muitos compradores perguntam se podem receber os chamados lucros cessantes, ou seja, o valor que deixaram de ganhar ou que gastaram por não poderem usar o imóvel (por exemplo, o equivalente ao aluguel que poderiam receber ou o aluguel que tiveram de pagar).

A jurisprudência do STJ firmou, em recursos repetitivos (Temas 970 e 971), que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar o atraso e, em regra, não se acumula com lucros cessantes pelo mesmo período.

Isso significa que, se o contrato prevê multa por atraso, ela costuma ser considerada a indenização pela demora, enquanto os lucros cessantes são tratados como alternativa, especialmente quando o contrato não traz a cláusula penal moratória.

Também ficou estabelecido que, em contratos de adesão em que a multa só está prevista para o comprador inadimplente, ela pode ser usada como parâmetro para fixar a indenização devida pela construtora em atraso.

Por isso, a estratégia deve ser definida caso a caso: em alguns contratos, a multa contratual ou legal de 1% é suficiente; em outros, o pedido de lucros cessantes (com base no valor de mercado do aluguel) pode ser mais vantajoso. 

É um ponto que exige análise técnica, porque o entendimento dos tribunais tem nuances e pode ser atualizado.

Juros de obra, correção monetária e financiamento

Quando o imóvel é financiado por banco, o comprador costuma pagar durante a obra os chamados juros de obra (ou taxa de evolução de obra), cobrados sobre o saldo liberado ao longo da construção. 

Se a obra atrasa, esses encargos continuam correndo, o que gera forte prejuízo.

O STJ, ao julgar o Tema 996, entendeu que a cobrança de juros de obra ou encargo equivalente após o prazo ajustado para a entrega, somado ao período de tolerância, é indevida quando o atraso decorre da construtora. 

Além disso, o contrato deve prever prazo certo de entrega, sem vinculá-lo à liberação do financiamento. 

Já em relação ao saldo devedor, o tribunal também reconheceu que, após o descumprimento do prazo (incluindo a tolerância), cessa a incidência de índices setoriais da construção, como o INCC, que são substituídos por índices gerais de preços.

Na prática, o comprador deve:

Buscar a restituição dos valores pagos indevidamente, administrativamente ou na Justiça.

Conferir o extrato do financiamento e as cobranças após o prazo de entrega;

Solicitar por escrito a suspensão da cobrança dos juros de obra;

E o dano moral? Todo atraso gera indenização?

Nem todo atraso gera dano moral. Para o STJ, o simples descumprimento do contrato, por si só, é em regra considerado um aborrecimento comum, e o dano moral depende de circunstâncias que ultrapassem o mero inadimplemento.

Há casos em que a indenização é reconhecida, por exemplo:

• Atrasos muito longos, com anos de espera;
• Situações de vulnerabilidade, como famílias que dependiam da entrega para sair de uma moradia precária;
• Falta de informação ou de assistência, com tratamento desrespeitoso pela construtora;
• Abandono da obra, sem previsão de retomada.

Cada caso depende da prova dos prejuízos concretos, e as decisões variam de acordo com o tribunal e os fatos.

E se eu quiser desistir sem atraso? O distrato por iniciativa do comprador

Se o comprador decide desistir do imóvel sem que haja culpa da construtora, a Lei 13.786/2018 permite que a incorporadora retenha parte do que foi pago:

• Até 25% do valor pago, nos contratos em geral, a título de cláusula penal;
• Até 50%, quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação;
• Comissão de corretagem, que pode ser descontada;
• Taxa de fruição, correspondente a um percentual mensal sobre o valor do imóvel, se o comprador já ocupava a unidade;
• Tributos e despesas relacionados ao imóvel, como IPTU e condomínio, se houver.

A restituição do saldo pode levar tempo: em geral, a lei prevê prazos de até 180 dias, que variam conforme o regime do empreendimento e o contexto.

Por isso, desistir da compra costuma ser uma decisão muito mais cara do que resolver o contrato por atraso, quando este é devido por culpa da construtora.

É também por isso que é essencial verificar se há atraso comprovado antes de pedir o distrato: uma abordagem equivocada pode transformar uma rescisão por culpa da construtora em simples desistência do comprador, com perdas relevantes.

Passo a passo: o que fazer se o imóvel atrasou

1. Reúna a documentação.
Contrato, quadro-resumo, aditivos, comprovantes de pagamento, extratos do financiamento, comunicados da construtora e prints de conversas, e-mails e propagandas. Esses documentos comprovam o prazo, o atraso e eventuais promessas feitas.

2. Confira o prazo e a validade da tolerância.
Veja a data de conclusão prevista, se a tolerância de 180 dias foi pactuada de forma destacada, se há aditivos assinados e a quanto tempo o prazo foi ultrapassado.

3. Verifique o andamento da obra.
Fotos, vistorias e relatórios do cronograma ajudam a demonstrar o atraso. Se necessário, o comprador pode contratar vistoria técnica de engenheiro.

4. Defina a estratégia: manter ou resolver?
Avalie o tempo estimado para a conclusão, a saúde financeira da construtora, o valor do imóvel hoje e seus planos pessoais. Essa decisão deve ser bem fundamentada e considerar os riscos.

5. Envie uma notificação extrajudicial.
Um advogado pode formalizar a cobrança da multa, a suspensão dos juros de obra ou o pedido de resolução do contrato, dando prazo à incorporadora para resolver. A notificação cria prova e, muitas vezes, abre espaço para um acordo.

6. Tente a via administrativa e a mediação.
Registre reclamação no Procon, no Consumidor.gov.br e nos canais da própria empresa. Em alguns casos, a negociação resolve sem processo.

7. Ingresse com ação judicial, se necessário.
Se não houver acordo, o comprador pode ajuizar ação pedindo, conforme a estratégia: resolução do contrato com devolução integral, multa por atraso, lucros cessantes, restituição de juros de obra, danos morais e outras verbas. Em situações urgentes, é possível pedir tutela de urgência.

Cuidados importantes antes de agir

Não pare de pagar por conta própria.
Suspender o pagamento das parcelas sem respaldo jurídico pode colocar o comprador em mora, gerando multas, juros e até risco de resolução do contrato por culpa dele. 

Em determinadas situações é possível discutir a suspensão (com base na exceção de contrato não cumprido ou por decisão judicial), mas essa decisão deve ser orientada por advogado.

Não assine aditivos ou “termos de quitação” sem leitura.

Documentos apresentados pela construtora podem conter renúncias a direitos, novas prorrogações de prazo ou quitação ampla de indenizações.

Atenção à situação financeira da incorporadora.
Se a empresa estiver em recuperação judicial, com obras paralisadas ou com sinais de crise, o caminho muda. 

Há regras específicas, como o patrimônio de afetação e a atuação da comissão de representantes dos adquirentes, e a escolha entre manter ou resolver deve considerar o risco de não receber.

Cuidado com os prazos de prescrição.
Cada pedido (devolução de valores, indenização por danos, restituição de corretagem) tem prazo próprio para ser exigido na Justiça. 

Quanto antes o comprador buscar orientação, menor o risco de perder o direito.

Procure um advogado especialista em Direito Imobiliário

O atraso na entrega de um imóvel na planta é uma das situações mais comuns e mais prejudiciais para quem compra sonhando com a casa própria. 

Felizmente, o comprador não está desamparado. 

A Lei do Distrato, o Código de Defesa do Consumidor e a jurisprudência do STJ oferecem caminhos claros: após o prazo de tolerância de 180 dias, o comprador pode manter o contrato e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, ou desfazer o negócio com devolução integral dos valores em até 60 dias, além de discutir lucros cessantes, restituição de juros de obra e, em situações específicas, danos morais.

O ponto central é agir com estratégia e informação.

Confundir uma resolução por culpa da construtora com uma simples desistência, aceitar acordos desfavoráveis, parar de pagar sem respaldo ou deixar os prazos correrem pode transformar um direito sólido em prejuízo. 

Cada contrato tem suas particularidades, e a análise do quadro-resumo, dos aditivos, do estágio da obra e da saúde financeira da incorporadora é determinante para escolher o melhor caminho.

Se o seu imóvel atrasou ou se você pensa em desfazer a compra, conte com quem entende do assunto. 

A FFM Advogados é referência em direito imobiliário, com atuação na defesa de compradores em casos de atraso na entrega, distrato e rescisão contratual, cobrança de multas e lucros cessantes, restituição de juros de obra e corretagem, análise de contratos de compra e venda e negociações com construtoras e incorporadoras. 

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