A palavra “juros” provoca desconforto em muitos brasileiros, especialmente ao se tratar de juros excessivos. No entanto, existe outra forma de cobrança que gera dúvidas entre os consumidores: juros de obra em imóvel atrasado.
Esse tipo de cobrança é aplicado especificamente na compra de imóveis na planta por meio de financiamento habitacional com crédito associativo.
A modalidade de financiamento por crédito associativo teve um papel importante no crescimento do setor imobiliário, permitindo a aquisição de imóveis em construção. Contudo, quem optar por essa modalidade enquanto a obra estiver em andamento precisará arcar com os juros de obra ou taxa de evolução de obra.
Neste artigo, vamos explicar tudo o que você precisa saber sobre os juros de obra, incluindo quando e se essa cobrança é devida.
Sumário de Conteúdo
- O que são juros de obra?
- O que diz a lei sobre os juros de obra em imóvel atrasado?
- Como são calculados os juros de obra?
- Decisões no tribunal por juros de obra
- Procure um especialista em Direito Imobiliário
O que são juros de obra?
Os juros de obra, também chamados de taxa de evolução de obra ou taxa de obra, são um pagamento que o consumidor deve ao banco ao adquirir um imóvel na planta e financiar a compra antes da conclusão da obra.
No mercado imobiliário, a compra de imóveis por meio de financiamento habitacional na modalidade de crédito associativo já é amplamente utilizada.
Nessa abordagem, o construtor busca recursos de uma instituição financeira para financiar a construção, permitindo que os imóveis sejam adquiridos de forma parcelada, mediante a assinatura de um contrato de financiamento enquanto a obra ainda está em andamento.
Após a assinatura do contrato, o banco se torna responsável pelo pagamento do preço da compra ao construtor, liberando os valores de forma gradual conforme a obra avança. A última parcela, no entanto, é retida até que a construção seja concluída e o registro de habite-se seja feito.
Como se trata de uma instituição financeira, esse financiamento não é isento de custos, e essa contrapartida é o que chamamos de juros de obra.
Esse valor visa cobrir os custos do capital disponibilizado ao construtor à medida que a construção avança.
Os juros de obra são compostos por uma parte de juros sobre o saldo devedor liberado pelo banco, correção monetária e seguros (como seguro de morte e invalidez permanente – MIP, e danos físicos ao imóvel – DFI).
É importante ressaltar que os juros de obra são uma despesa paga ao banco, mas não contribuem para a amortização da dívida.
A amortização do financiamento só começa após a conclusão das obras.
O que diz a lei sobre os juros de obra em imóvel atrasado?
Os tribunais têm reconhecido a legalidade da cobrança dos juros de obra por parte do agente financeiro.
No entanto, ao definir uma data para a conclusão das obras e a entrega das chaves, o construtor se compromete a garantir que o consumidor não sofra com o pagamento de juros de em imóvel atrasado.
A cobrança dessa taxa é realizada pelo banco que concedeu o financiamento enquanto a obra está em progresso, antes da entrega das chaves.
Ela será exigida apenas durante o período estipulado para a construção.
Uma vez que a obra é finalizada ou se há atraso na entrega, ou seja, se a obra não é concluída dentro do prazo estabelecido no contrato, a cobrança dos juros de obra de imóvel atrasado torna-se indevida.
Se a cobrança persistir após a entrega das chaves, essa prática pode ser considerada abusiva e ilegal, já que não há mais justificativa para a taxa, uma vez que a obra foi concluída e o imóvel foi entregue ao comprador.
Nessa situação, o comprador deveria começar a pagar as parcelas normais do financiamento, que incluem amortização e juros, transitando, assim, da fase de construção para a fase de amortização.
Como são calculados os juros de obra?
O cálculo dos juros de obra é baseado no saldo devedor que o banco libera ao construtor.
Por exemplo: após a assinatura do contrato de financiamento, se a obra estiver 10% concluída, o banco libera 10% do valor financiado.
Na próxima vistoria, se a obra tiver avançado para 40% de execução, somando 50% de conclusão total, o banco libera mais 40% do valor financiado, e assim por diante.
Sobre esse saldo liberado, aplica-se a correção monetária prevista no contrato e os juros do financiamento.
Esses valores são somados aos seguros obrigatórios (MIP e DFI), formando o total dos juros de obra.
Esses juros tendem a aumentar ao longo do tempo, pois, conforme a obra avança, maior é o montante liberado que serve de base para o cálculo dos juros., provado e comprovado, o funcionário tem direitos trabalhistas previstos em situações assim.
Decisão no tribunal por juros de obra
Dano moral por atraso na entrega de imóvel
Este caso em destaque se trata de uma ação de indenização por atraso na entrega de um imóvel, abordando questões sobre o prazo de entrega e o dano moral envolvido (Processo nº 1.0000.24.268865-3/001).
Quanto ao prazo de entrega, a decisão ressalta que o prazo válido é o estipulado no contrato de compra e venda assinado entre o comprador e a construtora, e não o prazo estabelecido no contrato de financiamento.
A construtora não pode se beneficiar de um novo prazo definido por uma instituição financeira, conforme já decidido pelo TJMG.
No que se refere à responsabilidade pelos juros de obra, a decisão determina que a construtora deve reembolsar os valores pagos pelo consumidor após o prazo previsto no contrato, incluindo o período de tolerância, quando o atraso for de responsabilidade exclusiva da construtora.
Sobre o dano moral, o tribunal reafirma que o simples descumprimento contratual não basta para gerar o direito à indenização.
Para que haja condenação por dano moral, é necessário que a parte prejudicada comprove que o descumprimento do contrato causou sofrimento emocional ou danos à sua esfera pessoal, ultrapassando os problemas financeiros e inconvenientes comuns do inadimplemento.
Essa decisão está alinhada com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), conforme o Tema Repetitivo 996, que trata das condições para responsabilização por dano moral em casos de atraso na entrega de imóveis, reforçando a necessidade de comprovar o dano moral para que a indenização seja concedida.
Confira a ementa da decisão:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – TAXA DE JUROS DE OBRA – LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA – PRAZO DE ENTREGA – DANO MORAL.
A legitimidade para a causa é verificada pela pertinência abstrata entre a pretensão inicial e o direito material em conformidade com as afirmações da parte na petição inicial. A construtora é parte legítima para figurar no polo passivo da ação no que tange aos juros de obra, visto que a parte autora busca o ressarcimento dos valores pagos em razão do suposto atraso na entrega da obra.
O prazo para entrega do imóvel é aquele previsto no contrato de compra e venda firmado entre o consumidor e a construtora. A construtora não pode se aproveitar de novo prazo de entrega do empreendimento previsto no contrato de financiamento (TJMG – IRDR – Cv 1.0000.18.075489-7/001).
A construtora deve ressarcir os valores despendidos com a taxa de evolução da obra cobrada após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância, quando o atraso se deu por sua culpa exclusiva.
O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral. Cabe ao requerente demonstrar que o descumprimento da obrigação gerou dano a sua esfera íntima. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.24.268865-3/001, Relator(a): Des.(a) Joemilson Donizetti Lopes, 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/08/2024, publicação da súmula em 05/09/2024)
Procure um especialista em Direito Imobiliário em casos de juros de obra em imóvel atrasado
Concluímos então que os juros de obra possuem respaldo para cobrança durante o período de construção, sendo indevido se cobrado após o prazo previsto para entrega das chaves.
Em caso de pagamento indevido, o consumidor pode propor ação de indenização contra o construtor
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