Saiba mais sobre como funciona a cobrança de ITBI de imóvel na planta e todos os detalhes.
Se você está comprando ou pensando em comprar um imóvel na planta, precisa ficar por dentro de como funciona a cobrança de ITBI e se você deve ou não pagar.
Sumário de Conteúdo
- O que é imóvel na planta?
- O que é ITBI?
- Como calcular o ITBI?
- Quem paga e quem não paga o ITBI?
- Apartamentos na planta também cobram ITBI?
- Decisão do STF sobre a cobrança de ITBI
- Procure um advogado especialista em Direito Imobiliário
O que é imóvel na planta?
O termo “imóvel na planta”, popularmente utilizado no mercado imobiliário, se refere à modalidade de compra de imóveis adquiridos junto a uma construtora ou incorporador, que já está ou entrará em construção.
Nesse caso, existe um conjunto de elementos necessários para executar (ou promover) construções e comercializá-las.
Esses elementos são:
- terreno: local de construção da edificação;
- incorporadora: planeja a construção e garante a entrega da obra dentro do prazo;
- construtora: executa o projeto de construção.
A existência desses elementos dentro de uma incorporação é uma exigência legal (Lei 4.591 de 16/12/1964), e é necessária para a aprovação do projeto e o registro do imóvel. Somente após a autorização dos órgãos competentes que se pode dar início à comercialização das unidades disponíveis.
O que é ITBI?
ITBI é a sigla para Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis.
Ou seja, é um imposto cobrado pelo município sobre a transmissão de propriedade de bens imóveis, como casas, apartamentos, terrenos, entre outros. É um imposto de responsabilidade do comprador do imóvel, e o valor varia de acordo com o município.
O tributo é regulamentado pelo artigo 156 da Constituição Federal de 1988 e seu pagamento é indispensável para que a documentação do imóvel seja liberada.
Depois do contrato de compra e venda do imóvel, o pagamento do ITBI é o primeiro passo para formalizar a aquisição da propriedade. Além do mais, a título de curiosidade, a finalidade do recolhimento desse tributo é majoritariamente fiscal, sendo utilizado para manutenções e melhorias na cidade.
Como calcular o ITBI?
Então, a base do cálculo é o valor do título do imóvel, seja ele escritura ou contrato, no caso dos apartamentos comprados na planta, é utilizado o valor constante no contrato celebrado entre você e a construtora. Já em caso de financiamento, será o valor venal ou o valor declarado como compra e venda.
O ITBI é calculado com base no valor venal do imóvel, que é o valor de mercado estabelecido pela prefeitura local. O valor do imposto é calculado com base na alíquota definida pela prefeitura e pode variar de acordo com a região.
Por exemplo, se a alíquota for de 2%, e o valor venal do imóvel for de R$100.000,00, o valor do ITBI seria de R$2.000,00.
Quem paga e quem não paga o ITBI?
Além de saber o que é ITBI e como se calcula esse imposto. Você que está comprando seu imóvel na planta precisa saber se deve ou não o pagar. No geral, o ITBI é pago pelo comprador do imóvel. Mas nada impede que haja um acordo entre o comprador e o vendedor, sendo decidido na negociação.
Dessa forma, imóveis com valor inferior a R$ 16 mil são isentos deste imposto na Prefeitura de São Paulo. E, também, os vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida e outros programas similares.
Mas atenção, nem todos os municípios possuem essa lei dá isenção. Alguns não cobram ITBI na aquisição do primeiro imóvel, então a dica é pesquisar para saber como se aplica especificamente na sua cidade.
Apartamentos na planta também cobram ITBI?
Por se tratar de um imposto obrigatório, até mesmo quem compra um apartamento na planta deve pagá-lo. Nesse caso, o ITBI deve ser pago no momento da assinatura do contrato.
Quem adquirir um imóvel ainda na planta por meio de financiamento tem que pagar uma taxa de evolução da obra. Chamada de juros de obra, essa despesa é relativa aos encargos cobrados pelo banco junto à construtora no financiamento do empreendimento, que é repassado ao comprador.
Embora muitas pessoas contestem a cobrança da taxa de evolução da obra, ela é legal. Porém, sua incidência precisa estar clara no contrato de financiamento e ela não pode ser cobrada após o término da construção.
Imóveis adquiridos por meio do Sistema Financeiro de Habitação ou do programa Minha Casa Minha Vida, por exemplo, têm 50% de desconto no imposto.
Mais uma vez, as regras podem variar de um município para outro, por isso é muito importante consultar a prefeitura para saber a legislação local e não deixar passar a oportunidade de conseguir descontos
Decisão do STF sobre a cobrança de ITBI
No tipo de negócio de compra de imóvel na planta, o comprador adquire uma fração ideal do terreno e financia a construção deste imóvel ao longo dos anos. Dessa forma, há muitas discussões na esfera jurídica sobre este assunto. Entendendo-se que o imposto incide sobre a transmissão do bem e não sobre sua construção.
Ou seja, uma vez que o proprietário financiou a construção do bem, seria como se ele não pertencesse à construtora, já pertencesse ao proprietário desde o início. De modo que talvez o imposto deve incidir sobre a fração do terreno apenas.
Conforme entendimento do STF, nas súmulas 110 e 470, o imposto não incide sobre a construção do terreno. Veja o que diz as súmulas:
“Súmula 110. O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno”.
“Súmula 470. O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda”.
Com isso, a cobrança do ITBI sobre o valor da construção não é realizada, mesmo que a compra do imóvel seja por meio de financiamento bancário, o valor do imposto incidi sobre a fração do terreno.
Procure um advogado especialista em Direito Imobiliário
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